平成24年・2012｜問33｜賃貸借

１・・・妥当ではない

●必要費　→　賃貸人負担　→　「直ちに」償還請求できる

●有益費　→　賃貸人負担　→　「賃貸借終了時に」償還請求できる

【賃貸借における必要費】　賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、

直ちにその償還を請求することができます（民法608条1項）。この点は正しいです。

【対比：使用貸借における必要費】　「借用物の通常の必要費」は借主が負担します（595条1項）。つまり、借主は貸主に償還請求できません。

【賃貸借における有益費】　賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、償還をしなければなりません。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができます（2項）。本問は、「有益費」について「直ちに」償還できるとなっているので誤りです。

【対比：使用貸借における有益費】　賃貸借同様、貸主側が負担するのですが、償還期限については、規定されていません。

２・・・妥当

●賃貸借契約期間中に賃借人が変更した（賃借権を譲渡した）場合、敷金返還請求権は、原則、新賃借人には「承継されない」

賃貸人Ａの承諾を得て賃借権が譲渡された場合でも、敷金返還請求権は、新賃借人Ｃには、原則として承継されません。つまり、新たな賃借人Ｃは、原則、退去後に、敷金を返還してもらうことはできません。

（下表の一番下の行参照）

そして、賃借人Ｂが適法に賃借権を譲渡したときは、賃貸人Ａは、賃借人Ｂに、未払い賃料などの債務の額を差し引いて（控除して）、敷金を返還しなければなりません（民法622条の2の1項2号）。

【考え方】もともと敷金を預け入れる理由は、自分（Ｂ）の債務不履行を保証するためです。新賃借人Ｃの債務不履行を保証する責任は元賃借人Ｂにはありません。そのため、敷金返還請求権はＤに承継されず、元賃借人Ｂは賃貸人Ａに敷金の返還を請求できます

３・・・妥当でない

●賃貸借契約が「合意解除」された場合、賃貸人Ｂは転借人Ｄに、賃貸借契約の終了を対抗できない

賃貸人と賃借人とが賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、賃貸人は転借人に対してこの合意解除の効果を主張できません（民法613条3項本文）。そのため、転貸借契約は当然（当たり前）には終了しません。どういうことかというと、賃貸借契約期間中にＡＢ間の話合いによって、ＡＢ間の賃貸借契約を解除した場合、勝手にＡＢ間で解除しているので、賃貸人Ｂは「賃貸借契約が終了したから、Ｄさん建物を返して！」と主張することはできないということです。つまり、転貸借契約は当然には終了しないです。（下表①参照）

４・・・妥当ではない

●賃貸借契約が「債務不履行で解除」された場合、賃貸人が転借人に目的物の返還を請求したとき、転貸借契約は終了

図は選択肢3と同じで、転借人がＤからＥに変更となります。解除の原因が「Ｂの債務不履行」となります。そして、ＡＢ間の賃貸借契約がＢの債務不履行（例：Ｂの賃料不払い）で解除された場合、賃貸人Ａが転借人Ｅに目的物の返還を請求したとき、転貸借契約は終了します。つまり、ＡはＥに対して甲建物の明渡しを求めることはできます。よって、誤りです。

転借人Ｅは、ＡＥ間の転貸借契約に基づく転借権を賃貸人Ａに対抗することができません（民法613条3項ただし書き）。（上表③参照）

そして、判例では、賃貸借契約を解除する際に、「転借人Ｅに対して支払の機会を与える必要はない」としている点も覚えましょう。

５・・・妥当でない

●賃貸借契約期間中に賃貸人が変更した場合、敷金返還債務は新賃貸人に承継される

賃貸人Ａが賃貸借契約期間中に建物をＦ（新賃貸人）に譲渡し、所有権移転登記を経た場合は、賃借人Ｂの同意がなくても、敷金返還債務は旧賃貸人Ａから新賃貸人Ｆに承継されます。

つまり、Ｂ・Ｆ間の賃貸借の終了時に、新賃貸人ＦはＢに対して敷金の返還義務を負います。