平成29年・2017｜問31｜民法・物権的請求権

原則として、建物収去・土地の明渡請求できる相手は、「現実に建物を所有することによってその土地を占拠し、土地所有権を侵害している者」なので、現所有者Ｃに対して建物収去・土地の明渡請求ができます。

【具体例】　例えば、甲建物の所有者Ａが債権者Ｂからお金を借りて、甲建物に抵当権を設定したとします。

抵当権者Ｂとしては、万一Ａからお金が返ってこなかった時に備えて甲建物に抵当権を設定してもらっているわけです。

ただし、抵当権者は抵当不動産（甲建物）を使用する権利はありません。あくまでも抵当不動産を使用できるのは、所有者であるＡです。そして、抵当権者としては、抵当不動産を使用することはできませんが、この抵当不動産（甲建物）の価値が下がってしまったら困ります。

■そして、この甲建物（対象不動産）に第三者Ｃが不法に占有している場合、このＣがたちの悪い不法占有者だと「競売の進行が妨害したり」、「不動産の価値を下げるような行為（建物内のトイレや浴室やキッチンを壊す行為）をする」可能性もあります。こんなことをされたら、競売価格に影響が出て（＝不動産の交換価値の実現が妨げられ）、抵当権を設定した意味がなくなってきます。このような場合、抵当権者は、抵当権を使って（抵当権に基づいて）、不法占有者Ｃに対して「出ていけ！」と主張することができます。これを「妨害排除請求権」といいます。

■また、抵当権に基づく妨害排除請求権の行使に当たり、抵当不動産の所有者Ａが、抵当不動産を適切に維持管理することが期待できない場合には、抵当権者Ｂは、不法占有者Ｃに対し、直接自己への抵当不動産の明渡しを求めることができます。よって、本問の「抵当権者が占有者に対し直接自己への抵当不動産の明渡しを求めることは常にできない」は誤りです。

占有者がその占有を奪われたときは、占有回収の訴えにより、その「①物の返還」及び「②損害賠償」を請求することができます（①②のどちらもできる）。
占有回収の訴えは、下記一番下の内容です。

■占有保持の訴え

■占有保全の訴え

■占有回収の訴え

そもそも「賃借権」は「債権」なので、「特定の人（債務者）に対して請求できる権利」しかありません。言い換えると、「物権」のように、第三者に対して権利を主張することはできません。

【具体例】　貸金債権を考えます。ＡがＢにお金を貸した場合、債権者Ａは貸金債権を持ちますが、Ａは債務者Ｂに対して「お金を返して！」と主張できますが、全く関係のないＣに対して「お金を返して！」と主張することはできません。

一方、「物権」は絶対的な権利なので、誰に対しても主張できます。例えば、「所有権」です。所有権者は対抗要件を備えていれば誰に対しても所有者であることを主張できます。

【不動産賃借権はどうか？】　不動産賃借権は、「賃借権」であるものの、妨害排除請求権等の行使を認め、「物権」としての性質を有します。具体的には、不動産の賃借人は、対抗要件を備えた場合において、「①その不動産の占有を第三者が妨害しているとき　その第三者に対する妨害の停止の請求（妨害排除請求に相当する）」ができ、また「②その不動産を第三者が占有しているとき　その第三者に対する返還の請求」ができます（民法第605条の4）。

よって、「賃借権が対抗要件を具備していないと、その不法占有者に対して、賃借権に基づく妨害排除請求を行うことができない」ので、誤りです。

【状況】

Ｄ：丙土地の所有者
Ｅ：丙土地上の丁建物の前所有者（保存登記済み）
（土地所有者Ｄに無断で建物を建築）
Ｆ：丙土地地上の丁建物の新所有者（買主）

【質問内容】

Ｄは、Ｅに対して、建物収去請求ができる、○か×か？です。

【判例】

判例では、「他人の土地上の建物の所有権を取得した者（Ｅ）が自らの意思に基づいて所有権取得の登記を経由した場合には、たとい建物を他（Ｆ）に譲渡したとしても、引き続き右登記名義を保有する限り、土地所有者Ｄに対し、右譲渡による建物所有権の喪失を主張して建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできないものと解するのが相当である」としています。

つまり、Ｄは、Ｅに対して、建物収去・土地の明渡請求ができるので○です。

【関連知識】

原則として、建物収去・土地の明渡し請求できる相手は、「現実に建物を所有することによってその土地を占拠し、土地所有権を侵害している者」なので、Ｄは、Ｆに対しても建物収去・土地の明渡請求ができます。