賃貸借の終了

賃貸借の終了事由

賃貸借契約が終了する事由としては、①期間満了、②解約の申し入れ、③解除、④目的物の全部滅失があります。

「③解除」については、「賃貸人と賃借人の合意による解除」「無断転貸を理由とする解除」があります。

期間満了

賃貸人と賃借人が賃貸借の期間を定めたときは、その期間が満了することによって賃貸借契約が終了します（民法597条）。

解約申し入れ

当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、「賃貸人及び賃借人」は、いつでも解約の申入れをすることができます（民法617条）。

いつ、契約が終了するのかというと、下記賃貸借ごとに異なります。下記に定める期間を経過することによって賃貸借契約は終了します。

土地の賃貸借→契約の申し入れから１年経過後
建物の賃貸借→契約の申し入れから3か月経過後
動産の賃貸借→契約の申し入れから１日経過後

解除（合意解除・債務不履行による解除）

■合意解除

賃貸人と賃借人とが、「契約解除しましょう！」と合意することで解除することです。

■債務不履行による解除（催告による解除）

賃借人が賃料不払い等、債務を履行しない場合、賃貸人は、相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、賃貸人は、契約の解除をすることができます。

ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、解除できません。

目的物の全部滅失

賃借物の全部が滅失により使用及び収益をすることができなくなった場合、当然に（解除することなく）賃貸借は終了します（民法616条の2）。

賃貸借契約終了の効果

建物買取請求権

借地借家法の適用がある借地権の場合、借地権の存続期間が満了し、契約の更新がないときは、借地権者（土地賃借人）は、借地権設定者（地主）に対し、建物を時価で買い取るべきことを請求することができます（借地借家法13条1項）。

この建物買取請求権は、特約で排除することができません（借地借家法16条）。

【理解】

民法の原則では、借りていた土地を返還する場合、原状回復義務に基づいて、借地権者が借地上の建物を取り壊して、借地を借地権設定者に返還しなければならないはずですが、それでは①借地権者が借地上に投下した費用が回収できません。また、②使える建物を取り壊すことは、社会経済的にもマイナスになるため建物買取請求権は特約で排除できない事になっています。

造作買取請求権

「造作」とは、「賃貸人の同意を得て建物に付加された物で、賃借人の所有に属し、かつ、建物の使用・収益に客観的便益を付与するもの」をいいます。例えば、畳やエアコン等です。

建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具等の造作がある場合、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができます（借地借家法33条1項前段）。

この造作買取請求権は、特約で排除することができます（借地借家法16条）。

【理解】

「造作」とは、エアコンのように取り外しができるモノです。もし、特約で、賃貸人に対して造作買取請求ができなかったとしても、賃借人はそれを取り外して持っていけばよいだけです。そのため、特約で排除されても大きな不利益を受けないため、特約で排除できることになっています。

民法テキストの目次

総則　　　　　
物権　　　　　
債権　　　　　
親族

総則

物権

債権

親族

参考条文

（期間満了等による使用貸借の終了）
第597条　当事者が使用貸借の期間を定めたときは、使用貸借は、その期間が満了することによって終了する。

（賃借物の全部滅失等による賃貸借の終了）
第616条の2　賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合には、賃貸借は、これによって終了する。

（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）
第617条　当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一　土地の賃貸借　一年
二　建物の賃貸借　三箇月
三　動産及び貸席の賃貸借　一日
２　収穫の季節がある土地の賃貸借については、その季節の後次の耕作に着手する前に、解約の申入れをしなければならない。

（催告による解除）
第541条　当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。

（建物買取請求権）
借地借家法第13条　借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

（造作買取請求権）
借地借家法第33条　建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。

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