平成30年・2018｜問30｜民法：抵当権

１・・・妥当ではない

「付合物」は、別個の物が、くっ付いて１個の物になる物を指し、例えば、「立木」や「取り外しの困難な庭石」は、土地にくっついているので「付合物」です。

「従物」は別の物（主物）とは独立しているが、主物に付属して、主物の利用価値を高めるものです。例えば、「取り外しが簡単な庭石」は土地（主物）に設置して土地の見た目などよくする働きがあり、取り外しが簡単なため「従物」です。

下表の「雨戸・ドア」と「畳やふすま」について説明します。

建物は、雨風をしのぐためのものです。そのために、建物には、屋根や玄関のドア、ガラス戸・雨戸があるわけです。つまり、建物の機能を果たすためのもので建物と一体となっているので、「付合物」です。

一方、「畳やふすま」は建物になくても問題ないものなので、建物（主物）に設置することで建物の利用価値を高めるために備え付けられる物です。そのため、「従物」として扱います。

そして、従物は抵当権設定前に取り付けた従物には抵当権の効力が及びますが、抵当権設定後の従物には抵当権の効力が及びません（判例）。例えば、畳やガソリンスタンド店舗の地下タンク・洗車機です。

【質問内容】

問題文からは、従物を取り付けた時期が、抵当権設定前か後かが分かりませんが、質問内容が「別個に従物について対抗要件を具備しなければ、その旨を第三者に対して対抗することができない」○か×か？なので、

• 別個に従物について対抗要件を具備しなければ第三者に対して対抗することができない場合は○
• 別個に従物について対抗要件を具備しなくても第三者に対抗できる場合があれば×です。

上記の通り、従物が抵当権設定前に取り付けていた場合、従物について対抗要件を備えていなくても、不動産の抵当権の効力が従物にも及ぶため、第三者に対抗できます。よって、×となります。

２・・・妥当ではない

【具体例】　土地所有者Ａ、土地の賃借人Ｂという状況で、Ｂが、銀行Ｃからお金を借りて、借地上に建物を建築した。そして

Ｂは、抵当権者Ｃとして、建物に抵当権を設定した。この場合、抵当権を設定した建物だけでなく、敷地の賃借権にも抵当権の効力は及びます（判例）。

【理由】　建物を所有するために必要な敷地の賃借権は、右建物所有権に付随し、これと一体となって一つの財産的価値を形成しているから。

３・・・妥当

【具体例】　土地の売主Ａが買主Ｂに対して「買戻特約付」で売却した。「買戻特約」とは、「売主Ａが代金額および契約の費用を買主Ｂに返還することによって売買契約を解除し、目的物を取り戻すことができる」とする特約を言います。

そして、買主Ｂは、当該土地を購入するにあたって、銀行Ｃからお金を借りていた。そして、ＢはＣを抵当権者として、購入した土地に抵当権を設定した。

その後、売主Ａが買戻権を行使した場合、つまり、売主Ａが買主Ｂに対して「代金等を返還させてください！そして土地を返してください！」と主張した場合、買主Ｂは、売主Ａに対して、代金を返してもらう権利（買戻代金債権）を有します。

【質問内容】　買戻代金債権につき、抵当権者Ｃは物上代位権を行使することができる○か×か？です。

「物上代位」とは、簡単に言えば、「権利を差し押さえること（奪い取ること）」です。

判例では、「抵当権に基づく物上代位権の行使として、買戻し権の行使により買主が取得した買戻し債権を差し押さえることができる」 としているので、本問は○です。つまり、抵当権者である銀行Ｃは、売主ＡがＢに返還する代金を差し押さえて、Ｂに貸したお金を回収できるということです。

４・・・妥当でない

【具体例】　①ＡがＢにお金を貸し、Ｂが建物を建築し、当該建物に抵当権を設定した。その後、建物所有者Ｂ（抵当権設定者でもある）が、建物をＣに賃貸し、③さらに、ＣがＤに建物を転貸した（又貸しをした）。

ここで、建物所有者（賃貸人Ｂ）は「賃料債権（Ｃから賃料をもらう権利）」を持ち、賃借人Ｃは「転貸料債権（Ｄから転貸料をもらう権利）」を持ちます。

【質問内容】　抵当権者Ａは、原則、転貸料債権に対し物上代位権を行使することができる（転貸料債権を差押さえできる）○か×かです。

結論からいうと、賃料に対する物上代位について、抵当権設定者Ｂが取得する賃料に対しては抵当権の効力を及ぼすことができるが、賃借人Ｃが取得する転貸賃料についてまでは抵当権の効力を及ぼすことはできません（判例）。

Ｂがお金を返さないからＢがＣからもらえるべき賃料（賃料債権）を、Ａが物上代位することはできるのは予想がつきます。
一方、ＣがＤからもらえる転貸料についてＡが物上代位できるとなると、Ｂの責任に全く関係ないＣには酷になります。
したがって、Ａは、ＣのＤに対する転貸料債権に当然に物上代位することはできません。

５・・・妥当でない

【具体例】　会社員Ａが、銀行Ｂからお金を借りてマイホームを建築し、マイホームに銀行Ｂを抵当権者として抵当権を設定した。この場合、利息についても、この抵当権により保証されています。ただし、抵当権により保証されるのは、原則、満期となった最後の2年分です。よって、本問は誤りです。

例外として、他に債権者がいない場合は、利息の全てについて、担保（保証）され、回収できます。

※「満期」とは「競売になった場合の配当日」です。この配当日の2年前から配当日までが「満期となった最後の2年分」です。

つまり、万一Ａが期限内にお金を返してくれない場合、原則、銀行Ｂは抵当権を実行して（Ａのマイホームを競売にかけて）、競売の落札代金から、「貸したお金＋２年分の利息」を回収することができるということです。