平成28年・2016｜問30｜民法・不動産先取特権

１・・・正しい

不動産の保存の先取特権の効力を保存（対抗）するためには、保存行為が完了した後直ちに登記をしなければなりません（民法337条）。つまり、保存行為完了後、直ちに不動産保存の先取特権を登記することで、対抗要件を備えます。

そして、「不動産保存の先取特権」については、 「抵当権」が先に登記されていても、後に登記した「不動産保存の先取特権」が勝ちます。よって、本肢は正しいです。

【関連ポイント】　不動産工事の先取特権も同様、 「抵当権」が先に登記されていても、後に登記した「不動産工事の先取特権」が勝ちます。

２・・・正しい

不動産の工事の先取特権は、工事の設計、施工又は監理をする者が債務者の不動産に関してした工事の費用に関し、その不動産について存在します（民法327条1項）。

そして、不動産工事の先取特権は、工事によって生じた不動産の価格の増加が現存する場合に限り、その増価額についてのみ存在します（2項）。よって、本肢は正しいです。

【具体例】　価格が1000万円の山林があり、造成工事を行うことにより、価格が1800万円となった場合、増価額は800万円となります。

【関連ポイント】　不動産工事の先取特権の効力を保存（対抗）するためには、工事を始める前にその費用の予算額を登記しなければなりません。この場合において、工事の費用が予算額を超えるときは、先取特権は、その超過額については存在しません（338条）。つまり、登記をした予算額が先取特権の上限となり、また、327条2項から工事によって増価額も上限となります。
言い換えると、 「予算額」と「増加額分」の小さい方が、先取特権の範囲となります。
例えば、上記具体例において、予算額を700万円で登記をしていたら、700万円までが先取特権の範囲となり、予算額を900万円と登記していれば、800万円が先取特権の範囲となります。

３・・・正しい

不動産の売買の先取特権の効力を保存するためには、売買契約と同時に、不動産の代価又はその利息の弁済がされていない旨を登記しなければなりません（民法340条）。

また、「不動産売買の先取特権」と「抵当権」の優劣は、登記の先後によって決まるので、先に登記をした方が勝ちます。

よって、「不動産売買の先取特権は、既存の抵当権に優先しない」という記述は正しいです。

４・・・正しい
●「不動産先取特権者」と「第三取得者」の優劣　→　登記の先後によって決まる「不動産先取特権者」と「第三取得者」の優劣については、民法に特別な規定はありません。よって、不動産に関する物権の得喪及び変更は先に登記した方が対抗力を持つというルールに従います（民法177条）。

５・・・誤り

同一の不動産について特別の先取特権が互いに競合する場合には、その優先権の順位は、①不動産保存→②不動産工事→③不動産売買の順序に従います（民法331条）。よって、本肢は誤りです。「不動産保存の先取特権」が優先します。