平成25年・2013｜問32｜民法

ア・・・誤り

●建物賃借人→　土地の取得時効完成によって、取得時効を援用できない

【問題文の状況】　

右図の通り、Ａは他人地（甲土地）に乙建物を建築して、建物をＣに貸しているので、甲土地の占有者です。
一方、Ｃは、Ａ所有の乙建物を賃借しています。

【質問内容】

乙建物建築後20年が経過したときには、Ｃは、Ｂに対して甲土地にかかるＡの取得時効を援用することができる。○か×か。

【判例】　判例では、「土地上の建物の賃借人Ｃは、賃貸人Ａによる敷地所有権の取得時効を援用することができない」としています。

【理由】　土地上の建物の賃借人Ｃは、土地の取得時効の完成によって直接利益を受ける者ではないから。

イ・・正しい

●賃貸借期間中に、その目的物を譲り受けた者　→　登記を備えないと賃貸人の地位の取得を賃借人に対抗できない

【問題文の状況】　

右図の通り、Ａは乙建物を所有しています。また、Ａは乙建物をＣに賃貸しています。ここで、Ａが乙建物をＢに売却した。つまり、乙建物の所有者が、ＡからＢに代わったということです。

【質問内容】

Ｂは、乙建物についての移転登記をしないときは、

Ｃに対して乙建物の賃料を請求することはできない。○か×か。

【結論】　Ｂは登記を備えていないと、Ｃに対して賃料を請求できない（賃貸人の地位を主張できない）。

賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転します（民法605条の2）。そして、乙建物の賃貸人たる地位を取得するためには、Ｂが登記を備える必要があります。つまり、Ｂが登記を備えることで、Ｃに対して賃料を請求することができます。

ウ・・・誤り

●借地上建物の賃借人　→　地代の弁済をするについて正当な利益を有する　→　借地権者に無断で地代の弁済（第三者弁済）ができる

【問題文の状況】　

右図の通り、ＡＢ間で土地の賃貸借契約を締結し、ＡＣ間で建物の賃貸借契約を締結しています。

【質問内容】

Ｃは、Ａに無断で甲土地の賃料をＢに対して支払うことはできない。○か×か。

【結論】　借地上の建物賃借人Ｃは、借地の地代を、借地人Ａに無断で弁済できる。

【理由】　債務の弁済は、第三者もすることができます（民法474条1項）。

そして、「弁済をするについて正当な利益を有する者でない第三者」は、債務者の意思に反して弁済をすることができません（2項）。本問の借地上建物の賃借人Ｃは、正当な利益を有する第三者なので、2項には当てはまらず、1項のとおり、地代の債務者Ａの意思に反して（無断）で、地代を支払うことができます。

エ・・・正しい

●借地上の建物の譲渡（＋土地賃借権の譲渡）　→　地主の承諾が必要

【問題文の状況】　

右図の通り、ＡはＢから甲土地を借りて、その土地上に乙建物を建築した。

【質問内容】

Ａが当該建物をＣに売却する場合、特段の事情のない限り、甲土地にかかる賃借権を譲渡することについて地主Ｂの承諾を得る必要がある。○か×か。

【判例】　判例では、「借地上にある建物の売買契約が締結された場合は、特別の事情のない限り、売主Ａは、買主Ｃに対し、その建物の敷地の賃借権をも譲渡したことになるため、その賃借権譲渡につき賃貸人Ｂの承諾を得る義務を負うことになる」としています。

【理由】　「土地の賃借権」がなければ、「建物」は存在できません。つまり、「借地上の建物」と「土地の賃借権」はセットです。

よって、「借地上の建物」を譲渡するということは、セットとして、「土地の賃借権」も一緒に譲渡することになります。もし、土地の賃借権の譲渡がないとすれば、建物を購入したＣは、地主Ｂからの建物収去請求・土地明渡請求に対抗できません。

そうならないために、土地の賃借権の譲渡について、地主Ｂの承諾が必要ということです。

オ・・・正しい

●土地の賃貸借を「合意解除」 　→　地主Ｂは、借地上建物の賃借人Ｃに対抗できない

【問題文の状況】　

右図の通り、ＡＢ間で土地の賃貸借契約を締結し、Ａは乙建物を所有しています。また、Ａは乙建物をＣに賃貸しています。

【質問内容】

Ａ・Ｂ間で当該土地賃貸借契約を合意解除したとしても、特段の事情のない限り、Ｂは、Ｃに対して建物の明渡しを求めることはできない。

○か×か。

【結論】　土地の賃貸借を「合意解除」した場合、地主Ｂは、借地上建物の賃借人Ｃに対抗できない。つまり、地主Ｂは「借地上建物賃借人」に対して建物の明渡しを求めることはできません。

【理由】　「地主Ｂ」と「借地上建物賃借人Ｃ」との間には直接に契約上の法律関係がないけれど、 ＡＢ間で建物所有を目的として土地の賃貸借契約を締結したということは、土地賃貸人Ｂは、「土地賃借人Ａが、その借地上に建物を建築所有して自らこれに居住することばかりでなく、当該建物を賃貸し、建物賃借人Ｃに敷地（甲土地）を占有使用させること」も当然に予想できるし、かつ認容しているものとみるべきです。

したがって、建物賃借人Ｃは、当該建物の使用に必要な範囲において、甲土地の使用收益をなす権利を有します。

そのため、ＡＢ間で、土地の賃貸借契約期間の満了前に、勝手に契約解除（合意解除）をしても、建物賃借人Ｃが有する甲土地を使用する権利は、消滅しません。つまり、ＡＢ間の合意解除によって、Ｂは、Ｃに対抗できません。